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        鹏华基金朱庆恒:美国REITs实地调研手记_博狗体育网址

        日期:2018-08-22 10:59:24编辑作者:博狗体育网址

          鹏华丽国房地产基金 基金司理 朱庆恒

          近期,笔者介入了美国NAREIT(全美房地产投资信任协会)在达拉斯进行的2017年度大会并调研了美国REITs以及相干行业。此次调研首要造访REITs打点层(共20家)、REITs持有物业(8家)以及与REITs行业专家举办雷同接头。以下是本次实地调研的一些心得领会。

          今朝环球已经有37个国度或地域奉行了REITs立法,正在处于思量奉行REITs的国度包罗中国、印尼、波兰和瑞典等8个国度。美国事环球最大的REITs市场,从1990年尾至2017年10月时代,,美国上市REITs市值总局限增添约130倍至1.11万亿美元,均匀年化增添率约20%。一向以来,贸易房地产的成长首要由经济增添(GDP)驱动。NAREIT的数据表现,贸易房地产与GDP的相干性到达0.7。今朝美国经济仍保持精采势头,经济过热环境不明明。同时,美联储也时候保持着鉴戒,开始有序退出量化宽松打算,开启加息周期。

          凡是而言,美国REITs的内涵代价是其持有物业的总净值,物业净值自己是由物业发生现金流的手段所驱动,以及物业打点的手段。物业的质量担保了增添空间(租金增添和净值增添),从而抉择了REITs的内涵代价,同时也反应了REITs的打点程度。100%的出租率并不是最抱负的,由于没有增添空间,反而是96%阁下的出租率也许对REITs利润孝顺最可观。

          今朝,美国REITs包围行业由传统规模(包罗零售、公寓、写字楼、家产)慢慢扩大至基本办法、医院、养老院、独栋衡宇、旅馆、自助式仓储、木柴以及影戏院、学校、告白牌、数据中心、通讯塔、牢狱等非凡种别REITs。按照整体考查环境,今朝贸易房地产的需求与新供给整体保持相对均衡,空置率靠近周期的低点,但租金增添有所放缓。细分行业来看:

          (1)零售地产空置率触底开始回升。整体而言,零售地产供给大于需求,出租率已明明泛起逐渐降落的趋势。

          (2)家产物流地产是今朝美国最亮眼的房地产板块之一。零售地产面对的挑衅正是家产物流地产的机会,家产地产的空置率到达汗青的低位,约4%阁下,需求跟着电子商务的增添而增进。家产物流地产在环球都是一个快速生长的行业,出格是在中国、日本和巴西,人均物流地产的存量如故很低,美国在这方面已经较量完美。

          (3)公寓租金增添也许会放缓。最近两年美国购房家庭的数目在逐渐上升,已往两个季度美国购房家庭的增量已高出租房家庭的增量,估量这一趋势将一连。另外,美国新增公寓将来两年估量将高于汗青均匀程度,也将会对公寓市场带来必然的攻击。

          (4)在数字经济期间,数据中心将得益于恒久数据流量的驱动,需求获得增添。数据中心的收入估量将来能保持12%阁下的年化增添,首要来历于云计较、交际媒体、线上游戏、移动应用APP以及数据外包营业的增进等。

          (5)美国木柴建材的市场局限约1,000亿美元,但行业很是分手,前十大供给商的占据率不到30%,行业存在许多整合的机遇。今朝美国经济增添势头不错,劳动力市场相等活泼,赋闲率创汗青新低;住民对新居的需求较量妥当,将传导至建材市场。

          REITs行业的成长变革永久在路上,根基面欠好的行业也总存在着优质的投资机遇守候被掘客,独一可参考的是REITs打点者策划打点、应付市场变革的手段。恒久来看,行颐魅整合是趋势,选择自制、拥有必然安详边际的优质标的,是投资者的重要瑰宝。

          将来,在美联储加息周期之下,REITs也许是投资者最必要重点存眷的品种之一。NAREIT汗青统计数据表现,恒久来看REITs在升息周期中示意优于市场,从1992年至2017年三季度末,REITs在升息周期中得到正收益的概率为87%,收益逾越标普500指数的概率为53%。

          与此同时,和其他大部门行业差异,REITs与美国股票市场的相干度跟着投资限期的延迟而低落,给投资者提供了更好的分手风险的手段。美国REITs在已往数年通过股权融资(股票增发)低落了杠杆程度,也同时镌汰了利率风险。这些利益也使得REITs受到资产设置者的喜欢。

          

        (责任编辑:何一华 HN110)

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